ฝากขายบ้าน รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ค่าจดจำท่วมเป็นยังไง เพราะเหตุใดจำต้องจ่ายเวลาซื้อคอนโด?20 Jul 2020ธุรกรรมอสังหาสินเชื่อshare buttonค่าจำท่วมคืออะไร เพราะเหตุไรจำต้องจ่ายเวลาซื้อคอนโด?ตอนนี้คอนโดต่างออกมาลด อัดดีลเด็ดๆรวมทั้งโปรโมชั่นคอนโดที่แสนจะล่อตาล่อใจกันเสียอย่างมาก ราคาตึกเสร็จเท่าพรีเซลส์บ้างล่ะ ลดราคา 50% บ้างล่ะ ใครกันแน่ที่เตรียมตัวเรื่องเงินมาโดยประมาณหนึ่งรวมทั้งกำลังมองหาคอนโดข้างหลังแรกเป็นของตัวเองก็กล่าวได้ว่าเป็นโอกาสทองกันเลยทีเดียว แต่สิ่งหนึ่งที่หลายท่านลืมไป พอมองเห็นราคาคอนโดที่ถูกแสนถูกแล้วก็รีบพุ่งไปซื้อไปจอง ซึ่งก็คือ ค่าครองชีพสำหรับในการซื้อคอนโดอื่นๆนอกเหนือจากราคาห้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าจดจำท่วมที่ดิน โดยค่าจดจำท่วมที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อบ้าน ทาวน์โฮม หรือคอนโด ก็ต้องจ่ายเหมือนกันหมด มันเคยมีกรณีหนึ่งที่ผมเคยเจอ เป็นการกู้ซื้อคอนโดที่ยอดพอดิบพอดีกับราคาคอนโดนั้นเป๊ะๆแบบทุกบาททุกเงิน พอถึงเวลาจริงๆค่าใช้จ่ายมันไม่ได้มีแค่นั้น ต่อไปนี้ก็รายได้มีไม่พอใช้สิคุณ วุ่นต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างพวกนั้นหลายหมื่นเลย ซึ่งสักครู่วันนี้เราจะมาทำความรู้จักกับเจ้าตัว ค่าจดจำท่วมคอนโด หรือ ค่าจำนองแฟลตใหม่ กันเลยดีกว่า ว่าเขาตีราคากันอย่างไร รวมทั้งมีรายละเอียดอะไรที่พวกเราจะต้องทราบบ้างค่าจดจำท่วมคืออะไร?อันดับแรกเราต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่าค่าจำท่วมคืออะไร เริ่มตั้งแต่ความหมายเลย คำว่า “จำนำ”หมายถึงการที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ยกตัวอย่างเช่นที่ดิน หรือทรัพย์สมบัติที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า“ผู้รับจำนอง”เพื่อเป็นประกันการใช้หนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องมอบที่ดินหรือเงินดังที่กล่าวผ่านมาแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (เปรียญพ.พ.มาตรา 702)ซึ่งในกรรมวิธีการจำนองคอนโด ก็จะเป็นการนำคอนโดที่พวกเราซื้อ ไปจดทะเบียนไว้กับแบงค์ ซึ่งเป็นผู้รับจำนำ กรณีการซื้อคอนโดที่จำเป็นต้องจำนองนั้น จะเป็นในกรณีที่ ฝากขายบ้าน รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ จะต้องกู้ซื้อกับธนาคารเท่านั้น แล้วก็ตลอดระยะเวลาการคลาย ในโฉนดจะบอกว่าพวกเราเป็นเจ้าของห้อง แม้กระนั้นจะเเนบท้ายชื่อธนาคารที่รับจำนำไว้ด้วยนั่นเอง เเละเมื่อพวกเราผ่อนหมด โฉนดก็เลยจะถูกปรับปรุงแก้ไขให้เราเป็นเจ้าของห้องแต่เพียงผู้เดียวขอรับชนิดของการจำนองโดยหลักๆแล้วการจำนองนั้นมีอยู่แค่เพียง 2 วิธีแค่นั้นซึ่งแก่นของการจำนำแบบเดียวกันหมายถึงเป็นการประกันการจ่ายชำระหนี้แก้ผู้รับจำนำนั้น คิดกล้วยๆถ้าเกิดพวกเรากู้ยืมเงินจากแบงค์มาซื้อคอนโด ทางธนาคารก็แค่อยากได้หลักประกันว่าพวกเราจะใช้หนี้ใช้สินตรงตามงวดที่ระบุครบทุกบาททุกเงิน ซึ่งหลักในการรับประกันนั้นก็ต้องเป็นห้องที่พวกเราจะซื้อนั่นเอง โดยประเภทแยกของการรับรองการชำหนี้ แบ่งได้ 2 ชนิด ดังต่อไปนี้นะครับ1. การจำนอง “สินทรัพย์ของตัวเอง” เพื่อเป็นการรับรอง “การชำหนี้ของตน”การจำนองประเภทนี้เนี่ยล่ะนะครับที่เราจะเจอะกันในกรรมวิธีการโอนบ้าน / คอนโด อย่างเช่น นาย กรัม กู้หนี้ยืมสินจากแบงค์เพื่อซื้อคอนโด เป็นจำนวนเงิน 3 ล้านบาท นาย กรัม ก็ควรต้องนำคอนโดนั้นซึ่งนับได้ว่าเป็น “ทรัพย์สินของตัวเอง” ไปขึ้นทะเบียนจำนำต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นการ “รับรองการชำหนี้” ของนาย ก. ที่ได้กู้ไปจากธนาคารนั่นเองครับผม2. การจำนอง เพื่อเป็นการรับรอง “การจ่ายและชำระหนี้ของบุคคลอื่น”กรณีนี้บางครั้งก็อาจจะไม่ค่อยเกี่ยวกับค่าจดจำนองสำหรับในการซื้อบ้าน / คอนโดใหม่แบบที่เรากำลังกล่าวถึงกันในบทความนี้มากสักเท่าไรนัก แต่ก็ขอเอามาเป็นข้อมูลประกอบเนื่องจากว่าจัดอยู่ในหมู่เดียวกันขอรับ การจำนำเพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้ของบุคคลอื่นนั้น เช่น นาย ก. ได้กู้หนี้ยืมสินจากธนาคาร เป็นจำนวนเงิน 5 แสนลาท แต่เนื่องด้วยนาย ก. ไม่มีเงินทองที่สามารถใช้รับรองได้เลย นาย ข. จึงได้นำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง ไปลงบัญชีจำนองต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นหลักประกันการชำหนี้ที่ได้ กรัม ได้กู้มาจากแบงค์ครับแนวทางคิดค่าจำท่วม (แบบเก่า)แนวทางคิดค่าจำท่วมคอนโด บ้าน ทาวน์โฮม ที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ อะไรก็แล้วแต่จะเช่นเดียวกันขอรับ คือจะคิดค่าจำนองเป็น 1% จากมูลค่าทรัพย์สินที่จำนำ หรือ 1% จาดยอดเงินที่กู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ที่ตรงนี้หลายท่านงวยงงว่าที่จริงแล้วค่าจดจำนองจำเป็นต้องคิดจากยอดไหน ขอย้ำให้ชัดๆกันอีกรอบครับผมว่า “คิดจาก ราคาสินทรัพย์ที่จำนอง หรือ จาดยอดเงินที่กู้ทั้งสิ้น ไม่เกิน 200,000 บาท”ตัวอย่าง ผมซื้อคอนโดแผนการหนึ่ง โดยเป็นการกู้ซื้อกับแบงค์ โดยผมแจ้งยอดที่อยากได้กู้กับธนาคารไปว่า คอนโดที่ผมต้องการซื้อราคา 3,700,000 บาท แต่หลังจากธนาคารประเมินราคาคอนโดโครงการนั้นเเล้ว ปลดปล่อยยอดกู้ออกมาที่ 3,500,000 บาท ค่าจดจำนองที่ผมจำเป็นต้องจ่ายจะคิดเป็น 1% จากยอดที่แบงค์ปล่อยกู้ที่ 3,500,000 บาท = ต้องจ่าย 35,000 บาทนั้นเองครับแต่ว่าถ้าหากเงินที่กู้กับแบงค์มีมูลค่าสูงกว่านั้น ดังเช่น ผมซื้อคอนโดที่เป็นยูนิต Penthouse ราคา 90,000,000 ล้านบาท ซึ่งธนาคารก็ปล่อยกู้นะเนื่องจากว่าผมรวยมาก โดยปลดปล่อยกู้มาที่ 85,000,000 บาท ถ้าหาก ฝากขายบ้าน รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ คิดว่าจำต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1% จากยอดกู้นั้น ผมจะต้องจ่าย 850,000 ใช่ไหมขอรับ แต่ตามกฎหมายบอกว่าค่าจำท่วม จ่ายสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทเท่านั้น โน่นแปลว่าถ้ากู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆที่ราคาเกินกว่า 20,000,000 บาท ก็จ่ายค่าจดจำท่วมเพียงแค่ 200,000 บาท ทุกกรณีครับผมแนวทางคิดค่าจดจำท่วม 2563 (แบบใหม่ สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท)เพราะในเวลานี้หลายๆคนคงมีความคิดเห็นว่าเศรษฐกิจนั้นไม่ค่อยจะดีเท่าไร แล้วก็แน่นอนว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบไม่ต่างจากภาคอุตสาหกรรมอื่นๆด้วยเหตุดังกล่าวรัฐก็เลยมีการออกมาตรการมาเพื่อกระตุ้นให้สามัญชนกำเนิดกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งแนวทางที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบก็คือ การลดอัตราค่าทำเนียมการโอนแล้วก็ลดค่าจดจำนองนั่นเอง ซึ่งในส่วนของค่าจำนองนั้น จากเดิมที่คิดเป็น 1% เปลี่ยนเป็นค่าจดจำนอง 0.01% ของราคาเงินทองที่จำนอง หรือ ยอดเงินที่กู้ทั้งผอง โดยมีเงื่อนไขว่า ราคาของเงินนั้นจำเป็นที่จะต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมทั้งการเขียนจำนองควรต้องทำพร้อมด้วยการโอนด้วย โดยจะมีผลบังคับใช้ถึงธ.ค.ปี 2563 นี้ ตัวอย่าง ถ้าหากผมซื้อคอนโดราคา 3 ล้านบาท ทำเรื่องขอกู้กับธนาคาร และภายหลังจากธนาคารกระทำประเมินราคาคอนโดที่ผมอยากได้ซื้อ อนุมัติยอดเงินที่กู้ได้เป็น 2,900,000 บาท ค่าจดจำนองที่ผมต้องจ่าย คิดเป็น 0.01% จาก 2,900,000 บาท = จำเป็นที่จะต้องจ่าย 290 บาท จากเดิม 29,000 บาท ซึ่งถือว่าลดไปจำนวนมากครับคนใดกันควรจะเป็นจ่ายค่าจำท่วมแว่วๆว่าปัญหานี้ก็คือปัญหายอดฮิตของผู้ที่จะซื้อบ้าน / คอนโดหลังแรกแบบเดียวกัน คือไม่รู้ว่าค่าใช้สอยไหนที่ตนเองจะต้องรับผิดชอบบ้าง เพราะในกรรมวิธีการซื้อ โอนและก็จดจำท่วม มีค่าใช้จ่ายนานัปการอย่างที่ผู้จะรับผิดชอบรายจ่ายนั้นจะมิได้เป็นของพวกเราเองทั้งปวง โดย CondoNewb เก็บรวบรวมค่าใช้สอยทั้งหมดทั้งปวงที่คนซื้อจำเป็นจะต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาห้อง พร้อมเจาะจงผู้รับผิดชอบมาให้เรียยบร้อยแล้วครับค่าใช้สอยของผู้ขายสำหรับในการซื้อบ้าน หรือคอนโด ไม่ใช่ว่าเพศผู้ซื้อเองควรต้องรับผิดชอบค่าครองชีพอยู่ฝ่ายเดียวนะ เพราะค่าครองชีพบางส่วน คนขาย หรือ ทางโครงการ ก็จะเป็นคนรับไม่ถูกชอบในส่วนนั้นให้ด้วย โดยรายจ่ายที่คนขาย หรือ แผนการ จะรับผิดชอบให้ในขั้นตอนการซื้อ มีดังนี้ค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อ)คิดเป็น 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน (แม้ราคาทรัพย์สินเกิน 3 ล้านบาท) หรือ คิดเป็น 0.01% ของราคาทรัพย์สิน (ถ้าหากมูลค่าเงินทองน้อยกว่า 3 ล้านบาท ตามมาตรการเมืองปี 2563)*การจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน อาจขึ้นอยู่กับกติการะหว่างผู้บริโภคและผู้ขาย บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนทั้งผองค่าอากรแสตมป์คิดเป็น 0.5% ของราคาค้าขาย แต่จะต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินที่ดิน แม้กระนั้นในกรณีที่ราคาค่าอากรสแตมป์ต่ำยิ่งกว่าราคาประเมินที่ดิน ให้จ่าย 0.5% ของราคาประเมินแทนค่าภาษีรายได้บุคคลธรรมดา ฝากขายบ้าน รับจํานองที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ค่าครองชีพส่วนนี้จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยสามารถดูข้อมูลรวมทั้งวิธีการคำนวนภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ เหมาะเว็บของกรมสรรรพากร คลิกตรงนี้ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะจะคิดเป็น 3.3% ของราคาประเมิน ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในเรื่องที่วิธีขายอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นการค้าเพื่อหากำไรซึ่งผู้ขายกระทำปกติ ซึ่งตรงนี้จะเป็นขั้นตอนที่มีความยุ่งยาก แต่ไม่ต้องกังวล เนื่องจากว่าทางโครงซึ่งเป็นผู้ขาย จะจัดการให้เราทั้งหมด แม้กระนั้นข้อเสริมนิดเดียวเนื่องจากว่าไหนๆก็กล่าวถึงเรื่องนี้เเล้ว ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายเอง พวกเราจำเป็นที่จะต้องกระทำยื่B